כאשר מדובר במכירת נכס נדל"ן, אחד מהמרכיבים המרכזיים שמשפיעים על חבות המס הוא שיעור המס על השבח, כלומר הרווח שנצבר מהשקעה בנכס. במקרים רבים, בעלי הנכסים מבצעים שיפוצים ושדרוגים בנכס במטרה להגדיל את שוויו, ובכך להגדיל את הרווח במכירה. אחת השאלות המרכזיות בתחום זה היא האם ניתן לנכות הוצאות על שיפוצים, כאשר אין בידיהם של בעלי הנכס חשבוניות מס וקבלות המוכיחות את שיעור הוצאותיהם.
עקרונות כלליים בנוגע לניכוי הוצאות למס שבח
לפי החוק, ניכוי הוצאות על שיפוצים במס שבח מתבצע על בסיס הוצאות שהושקעו בנכס לצורך השבחתו ובפרט שיפוצים שהגדילו את ערכו. ההוצאות הניתנות לניכוי צריכות להיות הוצאות שניתן להוכיח כי הן הוצאות שהשקעה בהן נועדה להגדיל את שווי הנכס, כמו שיפוצים משמעותיים, שדרוגים ותוספות בנייה.
בעיות חוסר הקבלות
כאשר מדובר בשיפוצים ללא הצגת קבלות, הנושא נעשה מורכב יותר. רשויות המס דורשות הוכחות פיזיות על ההוצאות, והעדר קבלות יכול להוביל לקשיים בניכוי הוצאות.
בחודש ינואר 2025 פרסמה רשות המיסים עדכון להוראת ביצוע בנושא אסמכתאות על הוצאה להשבחה. העדכון מתייחס למקרים בהם המוכר לא שמר את הקבלות והחשבוניות המעידות על ההוצאות שהוציא להשבחת הנכס ומחלק בין הוצאות שהוצאו עד שנת 2014, והחל משנת 2014 ואילך.
הסיבה לאבחנה נוגעת לרפורמה במיסוי המקרקעין ובפרט במס השבח, שנכנסה לתוקף ב 1.1.2014 ועיקרה היה ביטול הפטור שהיה קיים בחוק עד לאותו מועד, למכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, ללא תלות במספר הדירות שיש למוכר.
מכיוון שעד אז בעלי דירות ידעו שיש להם אפשרות למכור דירות בפטור על ארבע שנים, הם לא טרחו לשמור את הקבלות והחשבוניות, מכיוון שידעו שבכל מקרה יוכלו למכור דירה בפטור ולא יצטרכו להוכיח את הוצאותיהם כדי לנכותם מהשבח שנצבר.
כיוון שכך, החליטו ברשות המיסים שניתן יהיה להכיר באופן מלא בהוצאות השיפוץ גם ללא קבלות, וניתן יהיה להוכיח את ההוצאה בדרכים אחרות, לדוגמה:
תמונות לפני ואחרי: צילום הנכס לפני השיפוץ ולאחריו יכול לשמש הוכחה לשדרוגים שבוצעו.
הסכמים כתובים עם קבלנים: אם בוצעו שיפוצים באמצעות קבלן, הסכמים או הצעות מחיר יכולים לשמש כהוכחה.
רישומים בנקאיים: העברות כספים או צ'קים ששולמו לקבלנים או לספקים יכולים להוות ראיה להוצאות.
הערכת שווי שמאית לצורכי ביטח או לצורך שיעבוד הנכס למתן הלוואה שיש בה גם התייחסות לעלויות הבניה.
חשוב לציין כי גם עבור שיפוצים שנעשו לאחר 1.1.2024 ניתן יהיה להכיר בהוצאות השיפוץ תחת אותם תנאים, אך אז לא תוכר ההוצאה במלואה, מכיוון שיופחת ממנה רכיב המע"מ וכן יופחת רווח קבלני בשיעור של 15% מההוצאה שהתבקשה.
חשוב לשים לב שבסופו של דבר, ההחלטה נתונה במקרים רבות לשיקול דעתו של מנהל מס שבח.
האפשרויות המשפטיות
כשהמקרה מסתבך, בעלי נכסים יכולים לפנות לייעוץ משפטי. עורך דין המתמחה במיסים יכול לעזור להגיש ערעור על החלטות מס או לנסות להגיע להסדר עם רשויות המס. כל מקרה נבחן לגופו, ותמיד כדאי לבדוק את האפשרויות המשפטיות הקיימות.
סיכום
ניכוי הוצאות למס שבח עבור שיפוץ ללא הצגת קבלות הוא נושא מורכב, אשר מצריך הוכחות שונות כדי להוכיח את ההוצאות שנעשו. חשוב להיות מודעים לדרישות של רשויות המס ולשמור על תיעוד מסודר של כל ההוצאות, גם אם אין קבלות. במקרה של בעיות, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי כדי לנסות ולמנוע חבות מס מיותרת.
ליווי עורך דין ברכישת דירה מקבלן חיוני משום שמדובר בחוזה ארוך ומורכב שנוסח על ידי היזם לטובתו, ולא תמיד מאזן את האינטרסים של הקונה.
ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי שמאפשר לאדם בוגר לקבוע מראש מי יקבל החלטות בענייניו, ואיך, אם וכאשר לא יוכל עוד לעשות זאת בעצמו.
אחד הדברים שמאפיינים את העם היהודי זו העובדה שהוא מפוזר בכל העולם. הרבה פעמים קורה שהעובדה הזו באה לידי ביטוי גם בסוגיות ירושה, הרי לרבים מאיתנו יש 'דוד באמריקה'.
זה לא סוד שתושבי חוץ הם פקטור משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי. על פי רוב מדובר ביהודים שמתגוררים בשלל מדינות (בין היתר: ארצות הברית, צרפת, בריטניה, רוסיה, אוקראינה, קנדה, מקסיקו ועוד)
במשפט הישראלי, השימוש באישורים נוטריוניים הוא חיוני במגוון תחומים, כולל בעסקאות מקרקעיו, אישור לקטינים לצאת מהארץ ללא ליווי הורים ועוד.
