זה לא סוד שתושבי חוץ הם פקטור משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי. על פי רוב מדובר ביהודים שמתגוררים בשלל מדינות (בין היתר: ארצות הברית, צרפת, בריטניה, רוסיה, אוקראינה, קנדה, מקסיקו ועוד). חלק מהתושבים הזרים רוכשים דירות בישראל כי יש להם כאן משפחה והם מבקרים בה תדיר או מתכוונים לעלות אליה; חלק רוכשים כאן דירה מטעמים ציוניים או על רקע התגברות האנטישמיות; וחלק רוכשים כאן נדל"ן למטרת השקעה – על פי רוב מדובר בעירוב של כמה סיבות.
היבטים מיוחדים של רכישת נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ
למרות שתושבי חוץ הם שחקן נוכח בשוק הנדל"ן הישראלי, ישנם כמה הבדלים והגבלות שהופכים רכישת נדל"ן בישראל ליותר מורכבים ומאתגרים עבור תושבי חוץ. זה מתחיל בקשיים לוגיסטיים ותרבותיים, לא פשוט לרכוש דירה בשלט רחוק וכאשר אתה לא מכיר את השפה והמנטליות הישראלית, זה אפילו מסובך (ומסוכן) יותר.
אך גם מעבר לאספקט התרבותי והגיאוגרפי, יש היבטים מיוחדים נוספים שהופכים רכישה של נדל"ן לתושבי חוץ ליותר מורכבת בישראל.
הגבלות על רכישת אדמות לתושבי חוץ:
באופן גס אפשר לחלק את סוגי הקרקעות בישראל לשניים: קרקע פרטית וקרקע שמנוהלת על ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) וכוללת את מאגר הקרקעות לפיתוח ואת קרקעות הקק"ל (קרן קיימת לישראל). לגבי הסוג הראשון של הקרקעות בבעלות פרטית, אין שום מגבלה על תושבי חוץ; מנגד, ברמת העיקרון תושבי חוץ מנועים מלרכוש קרקע בניהול הרשות או לחכור קרקע מקק"ל. כדי לסבר את האוזן, נזכיר, רשות מקרקעי ישראל מנהלת 93% מהקרקעות הפוטנציאליות ורק 6% מהקרקעות הן בבעלות פרטית. נכון שהמספרים האלה לא בהכרח משקף את המצב המשפטי של מרבית הנכסים בפועל, אך עדיין מדובר במגבלה שמקשה על תושבי חוץ לבצע עסקאות מסוימות. חשוב לציין שלא מדובר במגבלה שבלתי ניתן להתגבר עליה באמצעות בקשה מיוחדת ליו"ר הרשות (או במקרה של עסקאות קטנות הליך אחר), אך לא מדובר בפעולה טריוויאלית ומומלץ להסתייע בשירותי משרד עורכי דין המתמחה בייצוג תושבי חוץ בעסקאות מקרקעין. הקושי הזה קיים גם במקרים בהם תושבי חוץ מעוניינים לרכוש נכס ביישוב שמנוהל על ידי המחלקה להתיישבות, גם במקרה זה משפטן מומחה בתחום ידע להתמודד עם ההגבלות.
מס רכישה ומס שבח לתושבי חוץ:
היבט נוסף משמעותי ברכישת נכס על ידי תושב חוץ, קשור למס רכישה. בגלל המחסור בדירות והעובדה שנכסים רבים של תושבי חוץ מיועדים להשקעה או עומדים ריקים – המדינה מתייחסת לכל עסקת נדל"ן שנעשית על ידי תושבי חוץ כעסקה החייבת מס רכישה במדרגה הגבוהה ביותר. במקרה ומדובר בתושב חוזר או בתושב ששוקל עליה, הסדרת המעמד עשויה להוריד את נטל המס ואפילו לזכות בפטור על מס רכישה. חשוב לשים לב, במקרה של תושבים חוזרים, שצריך לבדוק כל מקרה לגופו. גם כאן מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין שמתמחה בסוגיות הנוגעות לתושבי חוץ.
תושב חוץ גם אינו זכאי לפטור אוטומטי ממס שבח, במקרה של מכירת נכס בישראל, אפילו לא אם מדובר בדירת מגורים יחידה בישראל. הוא יקבל פטור ממס שבח רק במידה ואין לו נכס נוסף במדינה בה הוא מתגורר. כדי ליהנות מפטור עליו לספק אסמכתא ממדינת החוץ ולהוכיח שאכן אין ברשותו דירת מגורים נוספת.
רישום בטאבו וקבלת משכנתא:
כשאזרח חוץ רוכש נכס בישראל הרכישה תתבסס על רכיב גבוה של הון עצמי. הכלל הוא שהבנקים בישראל לא מאפשרים לאזרח חוץ לקבל משכנתא בגובה של מעל 50% מערך הנכס. בנוסף, האזרח נדרש לקבל אישור מבנק ישראל ולפתוח חשבון בנק מקומי. גם הליך הרישום בטאבו עלול להיות מורכב יותר ודורש תשומת לב מיוחדת. זה גם מחזיר אותנו לקושי הראשון שציינו – פערי המרחק והתרבות. לכן, ההמלצה הטובה ביותר שניתן לתת לאזרח חוץ שמעוניין לרכוש נכס נדל"ן בישראל, היא לפנות למשרד עורכי דין שגם מתמחה בסוגיות של משפט אזרחי ומקרקעין עבור אזרחי חוץ וגם ניחן במזג השירותי המתאים, באופן שיודע לגשר על פערי המרחק והתרבות.
ליווי עורך דין ברכישת דירה מקבלן חיוני משום שמדובר בחוזה ארוך ומורכב שנוסח על ידי היזם לטובתו, ולא תמיד מאזן את האינטרסים של הקונה.
ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי שמאפשר לאדם בוגר לקבוע מראש מי יקבל החלטות בענייניו, ואיך, אם וכאשר לא יוכל עוד לעשות זאת בעצמו.
אחד הדברים שמאפיינים את העם היהודי זו העובדה שהוא מפוזר בכל העולם. הרבה פעמים קורה שהעובדה הזו באה לידי ביטוי גם בסוגיות ירושה, הרי לרבים מאיתנו יש 'דוד באמריקה'.
כאשר מדובר במכירת נכס נדל"ן, אחד מהמרכיבים המרכזיים שמשפיעים על חבות המס הוא שיעור המס על השבח, כלומר הרווח שנצבר מהשקעה בנכס.
במשפט הישראלי, השימוש באישורים נוטריוניים הוא חיוני במגוון תחומים, כולל בעסקאות מקרקעיו, אישור לקטינים לצאת מהארץ ללא ליווי הורים ועוד.
